指導案例168號中信銀行股份有限公司東莞分行訴陳志華等金融借款合同糾紛案評述及點評
我國法對于基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動采取區(qū)分原則，法律行為是否成立與生效，依照法律行為成立與生效的標準判定；物權變動是否發(fā)生，依照法律規(guī)定的基于法律行為的物權變動規(guī)則判定。因不符合物權變動規(guī)則而不能發(fā)生物權變動效果的，法律行為的效力不因此而受到影響。
168號指導性案例正確地闡釋了不動產(chǎn)物權變動的區(qū)分原則，對辦理此類案件有著深遠的指導意義。本案中，陳志華等三人以房屋作為抵押物，為中信銀行東莞分行自2013年12月31日至2014年12月31日期間對億陽公司等授信產(chǎn)生的債權提供最高額抵押，但是，由于陳志華等三人尚未取得案涉房屋所占土地的土地使用權證，案涉房屋因房地權屬不一致，故未能辦理抵押登記，最高額抵押權并未依法設立。因此，中信銀行東莞分行不能主張行使抵押權。但是，由于我國法對不動產(chǎn)物權變動采取區(qū)分原則，涉案房屋未辦理抵押登記的事實并不會影響涉案《最高額抵押合同》的效力。根據(jù)，《民法典》第143條，具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。
本案中，案涉《最高額抵押合同》的當事人系完全民事行為能力人，其訂立《最高額抵押合同》的意思表示真實，該《最高額抵押合同》也并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故而有效。根據(jù)該合同，陳志華等三人有義務確保自己對涉案房屋“擁有完全的、有效的、合法的所有權或處分權”“依法取得權屬證明的抵押物已依法獲發(fā)全部權屬證明文件，且抵押物不存在任何爭議或任何權屬瑕疵”。
但是，實際上，陳志華等三人并未取得土地使用權證，從而導致案涉房屋因房地權屬不一致而未能辦理抵押登記。因此，陳志華等三人構成違約，應當承擔違約責任，依約對中信銀行東莞分行進行損害賠償。
168號指導性案例還考慮到了合同雙方各自對涉案抵押權不能設立的過錯，根據(jù)《合同法》第119條（減損規(guī)則），妥善地將損失在當事人之間進行了分配，有利于實現(xiàn)公平正義。由于東莞市房產(chǎn)管理局已于2011年明確函告轄區(qū)各金融機構，房地權屬不一致的房屋不能再辦理抵押登記，故中信銀行東莞分行對于涉案房屋無法辦理抵押登記亦有過錯。
法院根據(jù)減損規(guī)則，適當?shù)販p輕了陳志華等三人的賠償責任。在未來，由于《民法典》第592條第2款在原《合同法》第120條的基礎上新增規(guī)定了過錯相抵規(guī)則，故法院亦可根據(jù)過錯相抵規(guī)則來減輕抵押權人的損害賠償額——本案中，中信銀行東莞分行在2011年就收到了東莞市房產(chǎn)管理局《關于明確房地產(chǎn)抵押登記有關事項的函》，知悉房地權屬不一致的房屋不能辦理抵押登記，其在2013年與陳志華等三人訂立《最高額抵押合同》時，對涉案房屋無法辦理抵押登記應有預期。
相較于減損規(guī)則，過錯相抵規(guī)則的解釋成本更低，也更能實現(xiàn)以貸款全額為基數(shù)的按比例分配。否則，減損義務何時產(chǎn)生，應予減損的部分是多少，法院都負有更多的闡明義務。因為《民法典》已經(jīng)頒布，故將來法院亦可根據(jù)過錯相抵規(guī)則進行裁判。
綜上，168號指導性案例對不動產(chǎn)物權變動的區(qū)分原則進行了精準的闡釋，正確區(qū)分了抵押權等不動產(chǎn)物權變動的效力和法律行為的效力，在擔保交易蓬勃發(fā)展、物權變動頻繁的當下，對類似案件具有良好的指導示范作用。
指導案例168號中信銀行股份有限公司東莞分行訴陳志華等金融借款合同糾紛案點評
近日，最高人民法院發(fā)布了第30批指導性案例。其中，指導案例第168號“中信銀行股份有限公司東莞分行訴陳志華等金融借款合同糾紛案”是正確區(qū)分抵押合同效力與不動產(chǎn)抵押權登記效力，準確認定違反抵押合同的違約賠償責任的典型案例。雖然該案發(fā)生在《民法典》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》施行之前，適用的是《物權法》《合同法》的相關規(guī)定，但是該案裁判要點所貫徹的法律原理在上述法律中卻是一脈相承的，對于人民法院正確理解適用《民法典》及相關司法解釋的規(guī)定，依法正確裁判擔保物權糾紛案件，維護擔保物權人與物上擔保人的合法權益，具有重要的規(guī)范指導作用。具體而言，本指導性案例的裁判要點對法院審理不動產(chǎn)抵押糾紛案件所具有的指導性意義，體現(xiàn)在以下兩個方面：
一、清晰區(qū)分了不動產(chǎn)抵押合同的效力與不動產(chǎn)抵押權登記的效力
當事人是否辦理不動產(chǎn)抵押權登記只僅決定不動產(chǎn)抵押權成立與否，對于不動產(chǎn)抵押合同的效力不發(fā)生影響。該合同只要成立就生效，除非法律另有規(guī)定或者當事人附條件或附期限。以往，《擔保法》第41條曾錯誤的將不動產(chǎn)抵押權登記作為不動產(chǎn)抵押合同的生效要件，即不登記的，抵押合同不生效。為了糾正了這個錯誤，《物權法》第15條明確規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這就是說，即便是以不動產(chǎn)物權變動為內(nèi)容的合同，不動產(chǎn)物權登記也不會影響合同效力，登記所能影響的只是不動產(chǎn)物權變動本身的效力。換言之，除非法律另有規(guī)定，否則基于法律行為的不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，以登記為生效要件，依法登記的，不動產(chǎn)物權變動發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力（《物權法》第9條第1款）。理論界將這種區(qū)分不動產(chǎn)物權登記的效力與不動產(chǎn)物權變動合同本身的效力的理論稱為“區(qū)分原則”。
在本指導案例中，中信銀行東莞分行分別與陳志華等三人簽訂多份《最高額抵押合同》，約定陳志華等人分別以相應的房屋為案涉?zhèn)鶆仗峁┎粍赢a(chǎn)抵押擔保。雖然這些抵押物沒有辦理不動產(chǎn)抵押權登記，但是，依據(jù)《物權法》第15條，該事實并不影響上述抵押合同的效力。對于抵押合同本身效力的判斷應當依據(jù)《合同法》中合同無效、可撤銷等相關法律規(guī)定。正是由于區(qū)分原則清晰的區(qū)分了合同的生效要件與發(fā)生不動產(chǎn)物權變動法律效果的要件，有利于貫徹合同嚴守原則，維護交易中善意一方當事人的合法權益，我國《民法典》第215條完全承繼了《物權法》第15條的規(guī)定。故此，在《民法典》實施后，本指導案例的裁判要點對于正確地理解與適用《民法典》第215條也具有極為重要的意義！
二、依法確定了違反不動產(chǎn)抵押合同的責任性質及賠償?shù)姆秶?/span>
依據(jù)《物權法》第15條，未辦理不動產(chǎn)抵押權登記的，不影響不動產(chǎn)抵押合同的效力。那么，在抵押合同合法有效的前提下，由于沒有辦理登記，債權人未取得抵押權，此時，抵押人是否應承擔責任以及承擔何種范圍內(nèi)的責任，實踐中曾存在很大的爭議。本指導案例的裁判要點解決了該爭議，其明確指出，抵押人違反不動產(chǎn)抵押合同的責任性質上屬于違約責任，抵押人向債權人承擔的違約賠償責任以抵押物的價值范圍為限。此外，在抵押權人對未能辦理抵押登記有過錯的，相應減輕抵押人的賠償責任。
應當說，本指導案例上述裁判要點是非常正確的。一方面，抵押合同是以設立抵押權為內(nèi)容的合同。依據(jù)抵押合同，抵押人負有與債權人共同申請不動產(chǎn)抵押權登記的義務，抵押人不履行該義務的，其行為自然就屬于違約行為，抵押權人有權要求抵押人承擔違約責任，包括繼續(xù)履行和賠償損失。另一方面，債務人違反合同給債權人造成的損失是履行利益的損失，具體到抵押合同就是因為不動產(chǎn)抵押權未能成立而給債權人造成的損失。作為物上擔保的抵押權擔保，使得債權人享有的是以抵押物的價值為限的優(yōu)先受償權。既然在抵押權成立的情形下，債權人也只能是以抵押物的價值為限享有優(yōu)先受償權，同理，在抵押權沒有成立的，抵押人違反抵押合同的違約賠償責任的范圍也只能限定在抵押物的價值。故此，本指導案例將違反抵押合同的責任確定為違約責任，并將違約賠償范圍限定在抵押物的價值，是完全符合我國法律規(guī)定的。
